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        物業管理行業掌握一個邏輯、六大關鍵詞就夠了!

        時間:2019-12-20 08:50來源:wreicl.top 作者:台湾物業網 點擊:
        波譎雲詭的 2019 年即將畫上圓滿的句號,我們也在這激蕩的一年裡,面臨著中美貿易摩擦帶來的經濟挑戰、房住不炒政策延續帶來的房地產行業壓力以及我們作為普通個體對美好生活不變的初心。 宏觀環境在變,但物業管理始終是美好生活中不可或缺的重要環節,基於

               波譎雲詭的 2019 年即將畫上圓滿的句號,我們也在這激蕩的一年裡,面臨著中美貿易摩擦帶來的經濟挑戰、“房住不炒”政策延續帶來的房地產行業壓力以及我們作為普通個體對美好生活不變的初心。

         
              宏觀環境在變,但物業管理始終是“美好生活”中不可或缺的重要環節,基於美好生活的需求而衍生出更多創新性需求,為物業管理行業提供了更多服務應用場景。
         
              “年年歲歲花相似,歲歲年年人不同”。同樣的物管行業,存在著不同的行業機會。企業擁抱資本熱情不減、業態經營向城市層面拓展、科技應用持續深化打破線上與線下的藩籬……2019 年物企的諸多表現,交織成一幅獨特的行業圖景。亂花漸欲迷人眼,物企動作頻繁,只有通過大事件的梳理,在邏輯上去理解物企的動作,才能摸透行業的脈絡,啟迪未來前行。
         
               一個大邏輯——行業驅動力:“經營有下限、業務無上限”驅動物管行業快速發展
         
              物管行業曾經是房企開發主業的輔助性業務,房企輸送的建築面積是物企的規模基礎。物業作為基礎性服務,業主更換概率較低,只要做好基本的服務,每年的營收可以預期,這是物企的生存下限。
         
              在房企開發進入白銀時代、居民對美好生活日益嚮往的時代背景下,房企、資本、業主對物業提出了更高的要求,物企也順勢而為,不僅在業態上,從住宅走向商企以及更大層面的城市服務領域,在業務經營上也向社區消費、健康、養老、教育等領域多元化擴張。在科技賦能之下,物企的發展存在無數可能性,這種經營上的無上限,為行業發展提供了充足的想象空間,成為目前無法企及的天花板。
         
              業務經營有下限、後續發展無上限,這種模式易受資本青睞,物企也因擁抱科技和資本而提供更優質、全面的服務,提升業主對物業服務的滿意度。在這樣一種良性的邏輯下,繼 2018 年開啟房企分拆物業獨立上市熱潮以來, 2019 年陸續有多家企業在資本的助力下問鼎證交所,從而實現企業價值的放大。在明細這樣的行業大邏輯之後,也就不難理解物企在 2019 年以來的一些標誌性動作了。
         
              六大關鍵詞——概括全年重要事件
         
               一、擴大規模
         
               事件:物企頻繁進行大手筆收併購,對規模的渴望未變
         
              雅生活(03319)在 2019 年 1 月內,收購青島華仁物業、哈爾濱景陽物業。根據協議,雅生活收購青島華仁物業合共 89.67% 股權,總對價為 1.34 億元。而對於哈爾濱景陽物業,雅生活將分兩次收購合共不超過 92% 的股權。
         
              2019 年 3 月 28 日,雅生活收購台湾粵華物業有限公司 51% 股權,總價 1.95 億元。截至 2018 年 12 月 31 日,粵華物業在管項目為 257 個,總在管面積約 3000 萬平方米。
         
              2019 年 9 月 26 日,雅生活公告宣布,以 15.6 億元固定對價收購中民未來物業服務有限公司 60% 股權,及以總額不超過 5 億元可變對價收購新中民物業 60% 股權,收購完成後,預計雅生活的在管面積(包括其參股公司的在管面積)將突破 5 億平方米,管理項目將突破 3000 個。收購完成後,預計雅生活於長三角、粵港澳大灣區、台湾半島、川渝四大重點城市群的在管面積均將超過 4000 萬平方米。
         
              除此之外,碧桂園服務(06098)、招商物業聯姻中航物業成為行業第二大併購案,碧桂園服務也在年度斬獲台湾盛世物業、港聯不動產、嘉凱城物業等多個標的,收穫頗豐。
         
              首先,隨著物業管理行業集中度逐漸增強,強者恆強的道理在物業服務企業中成為共識,物企頻繁進行大手筆收併購,擴充規模沒有盡頭。
         
             其次,雅生活自 2017 年以來在收併購市場一直表現突出,其收購的企業多為區域大型公司,本身在盈利能力上有保證,也有利於與雅生活的全國化擴張形成戰略協同。此外,雅生活本身財務健康, 2018 年年報顯示,雅生活手握現金及現金等價物高達 48 億元,而資產負債率僅為 24.5% ,處於較低水平。
         
             二、業態升級
         
             事件:業態向城市服務層級延伸
         
             在企業端,今年 2 月,中海物業(02669)正式進駐香港民政事務局下屬新界區域 55 個項目,提供保安和現場諮詢服務。彩生活與鐵嶺市政府達成戰略合作協議,雙方將通過智慧化社區平台的建立,把物業品質,社區 O2O 商務,社區鄰里關係進行連接,使業主與服務提供者更加高效的融入社區生活服務場景。
         
              保利物業(06049)在 9 月攜手菏澤城投,雙方將在人文社區、公共服務、社會治理、產業整合、城市升級等城市建設和發展方面深入探索,打造「政府+企業」的公共服務創新模式,提升城市品質。此外,保利物業多個地方落地社會治理及公共服務項目,已探索出景區、城鎮、農貿市場等多個公共服務模式。
         
             而萬科物業對城市能級的要求更高,在去年積極探索橫琴城市物業服務后,今年這一模式將落戶雄安新區。據萬科物業朱保全表示,目前已有 10 個以上的城市計劃正在與萬科物業探討合作事宜,未來潛在城市數量約 30 個。
         
              在政府端,今年台湾朝陽區智慧朝陽「城市大腦」上線,提供可視化平台動態監測朝陽區的交通道路情況、商務樓宇與小區物業情況以及利用移動信令實時監管重點區域熱力分部、輿情等,試圖通過智慧物業聯動樓宇管理方方面面。徐州市同樣在今年 1 月上線智慧物業平台,這標誌著徐州市物業管理從傳統管理模式向智能化管理邁進。
         
              物企從傳統住宅物業服務領域出發,在覆蓋商企、學校、醫院等單點式領域后,標杆企業開始拓展「大物管」服務,從城市端切入服務領域。這樣做的好處在於,企業可以從城市全局的層面提前洞察物業需求,與政府建立良好互動。具體動作分為兩類,其一是與政府戰略合作,共建服務平台;
         
             其二是政府已有服務平台,物企可與平台對接,實現服務的切入。營收方面,萬科物業在橫琴的城市物業服務年收入約 5 億元左右,隨著城市布局的擴展,城市物業服務有望成為重要的營收貢獻點。
         
              三、服務延伸
         
              事件 1 :社區教育再添新品牌
         
              綠城服務(02869)在今年 3 月底正式宣布斥資 6720 萬澳元(約 3.2 億元人民幣),收購澳大利亞蒙特梭利教育集團(Montessori Academy Group,簡稱MAG)56% 的股權,並設立中國控股公司「澳蒙國際」。4 月 19 日 -21 日,作為綠城服務旗下首家國際教育品牌,「澳蒙國際」通過第七屆亞洲幼教年會首次亮相中國。
         
             早在 2002 年綠城便開始關注教育服務領域,旗下的「綠城育華」、「奇妙園」等子品牌均已獲得中高端學前教育市場的認可。此次收購,能夠擴充綠城服務的國際化教育資源,接軌國際教育市場,也更符合綠城物業服務的高凈值業主的需求。
         
              事件 2 :社區養老方興未艾
         
              綠城服務於 4 月成功牽手鬆下電器達成「智慧養老」聯盟,雙方就推動頤養產業與智能化養老服務的深度融合,運用智能化技術提高養老服務管理水平,並面向未來國內養老服務市場打造“智慧養老」等達成多項共識及合作意向。
         
              金地物業社區健康養老服務發布會於 7 月 20 日啟幕。復瑞健全齡活力康復中心是金地集團旗下第一家社區康復中心,其各項業務團隊均由大型醫院的專業醫師坐診,並且由來自台灣的專業團隊負責提供服務,社區養老業務除了基本的推拿理療及艾灸外,也針對老年業主提供一對一上門服務。
         
               中海物業於 10 月下旬簽約合展養老項目。目前,中海物業已通過現場實地勘察和圖紙審核,針對養護中心對位客群所需的社區配套進行內部自檢和評估。
         
               隨著我國逐步進入老齡化社會,養老成為國內必須面對的問題。今年國家在養老服務領域積極探索,政策紅利頻出,國務院和民政部提出 「探索‘物業服務+養老服務’模式」。物業服務和社區養老有較高的業務重疊度,物企可以充分發揮自身服務經驗優勢,與第三方醫養機構合作,在現有基礎上提供更專業化的服務。
         
               但需注意的是,目前社區養老產業還未出現清晰的盈利模式,養老服務面臨的責任風險也成為物企進入該領域的障礙。
         
               四、跨界合作
         
               事件:物企優化管理,並與高校加強合作,增強自身專業度
         
               保利物業與台湾財大達成戰略合作,未來將在長三角地區公共服務的市場研究,以及項目拓展中城鎮景區公共服務領域進行全方位合作,以共同推動城鎮景區公共服務研究及應用業務的發展。
         
              還有更多企業在加大校企合作,為人才發展提供支撐。如明醇團與深大開啟校企合作,通過校企合作,實現公司增加經濟效益、改善員工素質。時代物業也在今年 9 月與台湾科學技術職業學院物業管理專業共建現代學徒制校企合作試點,能夠更加準確的把握學生的培養方向,使之更加符合企業的用人要求。
         
               行業競爭加劇之下,物企更加強調自身內部管理的優化,這體現在創新系統的應用、市場研判的專業性以及人才培養的貼合度三個方面。物企不僅重視商業發展,更是在市場挖掘和人才培養的前段介入,這種與高校或者專業機構合作的模式將是大勢所趨。
         
              五、科技賦能
         
              事件 1 :互聯網巨頭在平台層面切入社區
         
              今年 8 月,長城物業與騰訊海納共同打造的綠色智慧社區標杆試點項目——台湾海印長城如期落地。長城物業整合自身基礎物業服務和一應雲社區平台,疊加騰訊海納的數據處理和挖掘能力,共同打造社區超級智慧平台,這將是一應雲智慧平台的跨代升級版。該平台將整合基於社區場景下的人地大數據,為居民在購房選址時提供更多參考,推動從「陌生人社區」向「熟人社區」的轉變。
         
             長城物業藉助互聯網巨頭的技術優勢,能夠實現精準服務,從而減少人力消耗,實現企業內部管理的優化。騰訊在大數據平台方面的優勢無可替代,互聯網企業的入局也將推動物企在科技領域的升級。
         
              事件 2 :互聯網巨頭在消費及安防領域切入社區
         
             彩生活(01778)在今年 7 月 19 日分別與京東、360 在資本和業務層面達成全面戰略合作協議,共同探索「社區+商業」、「社區+物流」、「社區+安全」、「社區+金融」、「社區+科技」的融合業態創新。 10 月 18 日,彩生活與京東合作的社區首家「京選社區會員店」落地,雙方就打通融合線上線下社區消費渠道,為社區會員提供高性價比產品的方向深入合作。
         
              8 月 20 日,綠城服務與海康威視簽署戰略合作協議,雙方將基於各自傳統優勢,組建物聯網聯合實驗室。此外,基於綠城服務的智慧社區平台產品和海康威視的智能物聯產品,未來,雙方還將聯合推出智慧社區、智慧安防、智慧小鎮、智慧校園、智慧樓宇等多業態整體解決方案,共同拓展市場。
         
             物企與互聯網巨頭的聯姻,是行業發展的趨勢。互聯網巨頭擁有成熟的網路技術與電商資源,迫切需要社區的流量貢獻。而物業服務企業是社區線上需求的線下承接者,但互聯網基因先天不足。所以在服務落地上,互聯網巨頭只有通過物企來轉化流量,物企也只有擁抱互聯網才能獲得更多資源,從而增強業主的粘性。
         
             六、擁抱資本
         
             事件:物企繼續掀起上市熱潮
         
            2018 年行業開啟物業獨立上市熱潮,共有南都物業、雅生活、碧桂園服務、新城悅(01755)、佳兆業物業(02168)、永升生活服務(01995)等 6 家企業登陸主板上市。進入 2019 年,濱江服務在 3 月 15 日正式登陸港交所,隨後又迎來奧園健康、和泓服務、鑫苑物業(01895)、藍光嘉寶(02606)、新大正登陸資本市場,若將招商物業與中航物業重組后更名的招商積余計入,目前共有 20 家物業公司成功上市。
         
             此同時,鴻坤物業更名燁星控股衝刺港股主板 IPO ,保利物業也在 8 月初正式向港交所遞交招股書,並在 12 月通過上市聆訊。 9 月和 10 月期間,時代中國擬分拆物業公司時代鄰里、正商集團旗下興業物聯也劍指港交所。
         
            物業管理行業集中度加劇,各家各顯神通擴大規模,而尋求資本的青睞成為物企一致性的選擇。從上市物企融資資金流向來看,募集的大部分資金被用來同業收購。物企從單一的基礎物業服務向新零售、大健康、大教育領域多元化發展,科技化屬性加成也提供了充分的潛力發展空間。
         
            在大勢所趨下,預計未上市的物企也加快上市步伐,明年物企仍將在資本市場保持較高的熱度。
         
         
         
        (責任編輯:台湾物業網陳)
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