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        物業消防安全管理存在問題的原因

        時間:2020-01-08 11:30來源:wreicl.top 作者:台湾物業網 點擊:
        物業消防安全管理存在問題的原因 (一)物業管理整體發展水平不高。按照我國《物權法》和《物業管理條例》設計的模式,業主對建築物內的住宅、經營用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。全體業主組成業主大會,代表

                 物業消防安全管理存在問題的原因

          (一)物業管理整體發展水平不高。按照我國《物權法》和《物業管理條例》設計的模式,業主對建築物內的住宅、經營用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。全體業主組成業主大會,代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益,並選舉業主委員會作為其執行機構。物業服務企業是全體業主決定聘用,受業主委託從事物業管理的,物業服務企業與業主共同體是一種合同上的委託關係。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。而現狀是,很多建築小區根本沒有成立業主大會,以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同的更加稀少,往往是開發商選聘其認為合適的物業服務公司,甚至“建管合一”,加之業主個體自治維權意識薄弱,在“多一事不如少一事”、“坐順風船”等思想的作用下,不參與、不爭取,物業服務企業非但不是大家的“管家”,反而給人們產生一種服務項目、服務標準、收費項目都由其說了算,只收錢不服務的感受。這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基礎、最深層次原因。

          (二)物業服務企業消防管理的職責定位不明確。在行政法律體系內,《消防法》第十八條規定“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理,提供消防安全防範服務”,《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》第十條也明確“居民住宅區的物業管理單位應當在管理範圍內履行下列消防安全職責:一是制定消防安全制度,落實消防安全責任,開展消防安全宣傳教育;二是開展防火檢查,消除火災隱患;三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;四是保障公共消防設施、器材以及消防安全標誌完好有效。其他物業管理單位應當對受委託管理範圍內的公共消防安全管理工作負責。”而民事合同中物業消防管理的委託事項則往往非常粗略(可參見建設行政主管部門設計的《前期物業服務合同》、《物業管理合同》示範文本),作為為業主服務、對業主負責、依賴物業服務收費而生存的物業服務企業,往往更加看重於“忠實”履行合同,這種行政責任與民事合同具體職責內容的不對應使得物業服務企業對自身的消防管理職責模糊、淡化。

          (三)法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。例如小區內建築消防設施損壞、佔用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建築物使用性質等問題,從行政法律關係來說,違反了消防法律法規,應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為,物業服務企業也進行了勸阻、制止,最多也就是管理責任,只處罰物業服務企業似乎不盡合理;而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關係上來說,行為人的行為侵犯了其他業主的相鄰權、對他人的人身財產安全構成了潛在危險,權利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟,但中國傳統鄰里關係和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執行等因素,給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。

          (四)政府介入和干預方式簡單而效率不高。政府的介入或干預是在市場運行不規範、權利主體自治意識不高的情況下一個重要手段,以保證制度的執行,維護公共利益。具體到消防行政管理領域,在消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網路沒有完全形成的當今,社會和單位都依賴於公安機關消防機構的消防監督執法行為,而消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理,即使檢查發現問題也只能要求物業服務企業督促解決,更不能陷入房地產開發商、物業服務企業、業主、相鄰關係人等相互間錯綜複雜的利益糾紛中,所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化,甚至很被動,被管理的各方都不理解、不滿意,具體隱患問題解決效率並不高。

          (五)物業消防維修費用使用不透明、不暢通。物業服務企業接受業主委託,對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理,其所需資金來源於物業服務費(但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道);如果需要維修、更新和改造,則要動用專項維修資金,專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有,其使用決定權在業主,需要專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過,或者經由業主大會依法通過使用方案,再由政府建設(房地產)主管部門審核同意或向其備案后划轉列支。這其中有兩個關鍵點,一方面是必須明確物業消防服務日常維護職責和標準,以及需要動用專項維修資金的具體情形,這樣才能夠區分具體問題哪些是業主或部分業主自身原因造成的、哪些是物業服務企業管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件(建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形),否則各方包括監管資金的政府職能部門認識不一,討論或者審核不被通過;另一方面是程序上必須有雙重大多數(兩個三分之二)業主或業主大會討論通過,這裡面的難題一是沒有組織者、二是多數不積极參与、三是眾口難調形不成合意。這兩個關鍵點在目前都沒有成熟的機制、制度或者慣例,所以出現很多建築消防設施徹底癱瘓、長期成擺設無法及時解決,根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。

         

         

        (責任編輯:台湾物業網陳)
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