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        物業管理分項質量管理標準

        時間:2020-01-09 09:25來源:wreicl.top 作者:台湾物業網 點擊:
        一、總目標 1、年度業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率95% 2、房屋及公共設施完好率達98%。 3、年度無重大責任事故發生。 二、目標分解 1、綜合管理: (1)、員工培訓覆蓋率/合格率100% (2)、內外部文件資料收集完整率及保存完好率95% (3)、公司保安、工

         一、總目標
        1、年度業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%
        2、房屋及公共設施完好率達≥98%。
        3、年度無重大責任事故發生。
        二、目標分解
        1、綜合管理:
        (1)、員工培訓覆蓋率/合格率100%
        (2)、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
        (3)、公司保安、工程、清潔工作日檢查合格率100%
        (4)、公司公共/法律關係事務處理及時率/滿意率≥90%
        (5)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
        2、客服管理:
        (1)、業主/租賃戶有效投訴處理率100%
        (2)、限時服務承諾實現率≥95%
        (3)、內外關係信息傳遞準確率/及時率100%
        (4)、物業較為重大事項發生/處理公告率100%
        (5)、業主/租賃戶動態檔案建檔率100%
        (6)、業主/租賃戶對服務工作滿意率≥95%。
        (7)環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
        (8)、環境衛生日檢查合格率≥95%
        (9)、物業管理為用戶提供24小時服務。
        3、保安管理:
        (1)、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%
        (2)、一般治安案件年發生率佔總入住人口數的≤1%
        (3)、年度重大火災/刑事和交通事故發生率=0
        (4)、機動車輛管理糾紛發生率≤1%
        (5)、 限時巡邏覆蓋(房屋建築/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
        4、工程管理:
        (1)、設備設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
        (2)、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%
        (3)、設施設備保持完好率≥95%
        (4)、機電設備檢修及時率100%
        (5)、設施設備檢修一次合格率≥95%
        (6)、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%
        (7)、保障設備設施安全運行率100%
        (8)、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%
        三、管理標準
        (一)設施設備管理:
        1、建立設備24小時管理制度、操作規程,運行、維護保養及維修記錄完整;建立健全設備管理台帳、計量器具及維保工具台帳和技術性文件資料明細表,完整率和準確率達100%。
        2、各種設備標識清晰、完善,使用或停止狀態正確;設備及機房環境乾淨整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發生,符合設備要求。
        3、潤滑部位油質、油量、油壓、油溫保持在規定指標內。
        4、設備管理人員具有專業技術資格,持證上崗,並嚴格執行操作規程。
        5、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故。
        (二)停車場及交通:
        1、公共停車場無亂停車現象,車場當值保安員每小時至少詳細檢查車輛的車況一次。
        2、停車位每兩年重新施劃一次。
        3、嚴禁重載車駛入並停留。
        4、車輛按照規定通行方向行駛。
        5、道路、場地、室內停車場等保潔進行全範圍沖洗2次/周。
        (三)安全保衛:
        1、按規定巡邏路線,時間實現24小時巡查值班,每兩小時走動巡邏一次。每周將巡邏範圍內所有樓宇的樓道、天台巡查一遍。
        2、實行24小時監視保安對象,監控室每兩小時與巡邏崗聯絡情況一次。
        3、樓內保安實行12小時值班和24小時巡查制度。
        4、做好登記和引導工作,來訪客人須出示有效身份證明,填寫來訪人員登記表,說明來訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。
        (四)房產管理:
        1、房管員每天上、下午巡查一次。樓梯及走道通暢,無阻礙物及雜物堆放;樓梯及走道窗戶完好,開啟及關閉自如。
        2、空房設施齊全完好、乾淨,無雜物堆放,在工作時間內能保證用戶隨時能夠開啟房門。
        3、在大風、大雨、大雪等天氣來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕牆、廣告牌及外牆懸挂物等仔細檢查,發現問題及時處理,以免發生意外。
        4、屋頂每2年對隔熱層進行保養一次。
        5、對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,並對面磚接縫處用白水泥勾縫。
        6、公共區域地磚每3年進行全面保養一次,發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。日常發現地磚損壞的應及時維修。
        7、窗每年保養一次。對門窗框鬆動、翹曲,損壞的應焊接好,並將門窗框矯正後填實牆洞,翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,重新安裝。每年對配件上油一次。
        8、吊頂每3年進行全面保養一次,揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生鏽嚴重的應取下更換。日常對吊頂進行檢查,發現有破損的應及時更換。
        9、防盜網、花園圍欄根據損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油漆一次,最長時間不超過4年。
        10、雨篷挑檐每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠。在大雨、大雪或大風等天氣來臨前,應視情況增加保養次數。
        (五)房屋維修:
        1、屋面無滴漏現象,維修及時率、合格率達100%;房屋本體每周巡檢一次, 報修、發現問題兩日內處理。
        2、內牆飾面每3年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫的應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,發現有脫落或空鼓的地方,及時修補或進行更換。
        3、樓梯間踏步每3年進行保養一次,發現問題及時修理。樓梯間牆面每3年進行一次全面保養,日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時粉刷修理;對粉刷內部有損壞的,有起殼現象,確定起殼範圍後進行修補。
        4、門每年全面保養一次。對生鏽、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門及其它類型門每年對軸承上油一次。對防火門日常發現有生鏽或掉漆的應及時修補。
        5、玻璃幕牆(包括玻璃門)每年對玻璃幕牆進行一次全面清洗及保養,對玻璃幕牆(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發現有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
        (六)綠地、庭院綠化:
        1、做好修剪、植物、植被病蟲害的防治和綠化的養護管理(施肥、造型、修剪、補栽等)。
        2、夏季每周澆1--2次水。根據天氣,可適當延長澆水間隔或酌情減少澆水次數。
        3、花灌木、綠籬以及造型樹,每月修剪一次。綠籬每年至少修剪4次。造型每年6次,喬木每年1—2次。
        4、人工拔除雜草每半月全面進行一次。沒有明顯的雜草,草地的純度為90%。草坪平整,留茬高4厘米以下。
        5、 草坪內沒有明顯的雜草,黃土裸露面積不能大於100平方厘米。6、每月噴殺二次廣譜性殺蟲及殺菌葯。
        (七)道路維修養護:
        1、人行道、車行道每年保養道路一次,對錶面起砂的用高強速凝水泥砂漿修復。
        2、日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補。
        3、每月清理一次區內場地道路上砂漿、混凝土結塊。
        4、每周檢查修補一次區內方磚道路。
        (八)衛生清掃保潔:
        1、樓內公共區域每日早中晚各全面清掃一次。
        2、樓梯扶手每天早晨擦拭一次。
        3、每日全面清掃區內場地兩次,保持12小時走動保潔。
        4、春夏秋三季每月水洗樓外踏步一次。
        5、垃圾做分類袋裝化收集、日常做好“四害”的清殺工作與定期防疫工作。
        6、公共樓道、衛生間器具門窗設施每天2次以上擦洗率須達100%。公共樓道、衛生間器具門窗設施每天2次拖洗率須達100%。
        7、衛生區域進行消毒滅殺2次/周。全區域進行滅鼠滅害4次/年。
        (九)裝修管理:
        1、按程序申報審批、驗收。房屋裝修簽定合同,申請率達100%;裝修管理責任書籤訂率100%。
        2、房屋裝飾裝修符合規定,無違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現象,房屋裝修違章作業制止率達100%,禁止率達95%。
        3、裝修廢料和垃圾在指定有明顯標識的區域堆放,停留時間不超過48小時。
        4、裝修材料實行室外定點定範圍堆放,對方區域實行簡單圍擋。
        (十)垃圾存放清運:
        1、區內無垃圾堆放情況。樓內垃圾每日早晚各傾倒一次。室外堆放垃圾每日外運一次。
        2、實行全環境潔凈保障,保潔率達99%,辦公垃圾日清兩次,袋裝垃圾,中轉垃圾日產日清。
        3、潔凈設施齊全,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站,設施表面乾淨,無破損。
        4、公共部分無衛生死角,無明顯污跡,無灰塵,天棚無蜘蛛網,樓梯扶欄、天台、公共玻璃窗等保持潔凈。
        5、潔凈工具擺放有序,作業完畢清洗乾淨每周兩次消毒滅菌。
        6、綠地每日隨時保潔,保潔率達97%以上。無紙屑、煙頭、石塊等雜物和破壞、踐踏、佔用現象。
        (十一)樓宇外牆保潔美觀:
        1、房屋外觀完好、整潔,外牆面磚、塗料等裝飾材料無脫落、無污跡,房屋完好率達100%。
        2、牆面基本完好,無亂貼、亂畫、亂塗現象;室外廣告牌、泛光燈等按規定位置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損。
        3、外支架無鏽蝕現象。
        4、每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗。
        5、發現有外牆飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣。
        6、對於外牆滲水的應立即採取處理。
        (十二)供電、暖、水管理:
        1、每年定期檢查維修。管道每3年應全部刷油一次,對重點部位,有必要時可以增加次數。
        2、室外一樓地面的管道可以每年刷油一次;對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油漆。
        3、採暖期前對供暖設施作一次全面檢查維修並做試水。
        4、正常限電、限水、停電、停水提前24小時通告用戶。
        5、嚴格執行供水、電系統管理措施,每日巡檢兩次以上記錄完整;水電錶完好,計量準確。做好電水表月查收及統計工作。
        6、消防泵每月運轉一次(10分鐘)。
        (十三)消防:
        1、每周定期檢查滅火器和消火栓水帶一次。
        2、每周檢查室外消防栓連接市政供水的管網系統,每月逐個出水實驗一次,
        每年進行一次全面檢查。
        3、每周檢查、維修和調試消防控制室設備一次。
        4、每月檢查一次入住業戶室內防火情況。
        5、消防集中控制系統完好、隨時可以啟用,中心24小時值守操作。
        6、消防設施配備齊全、完好率100%,消防器材標識清晰,消防泵運行正常,消防管及管道連接部位不鏽蝕、不漏水。
        (十四)物業保險:
        根據物業需要情況辦理物業保險
        (十五)廣告、燈箱和牌匾管理:
        1、設置按照管理規定程序審批、驗收。
        2、區域標識明顯,完好率達100%;樓宇主入口設有引路平面示意圖,主要路口設有路標。
        3、廣告、燈箱和牌匾亮化率100%;照明設施完好率100%。
        (十六)電梯管理:
        1、日檢:衛生廳門地勘槽除塵、轎廂門地勘槽除塵、打掃轎廂內衛生,上下無人運行兩次、轎廂在運行中無碰撞、轎廂在運行中無明顯搖動,警鈴、照明、呼梯按鈕、顯示、各門鎖、安全觸板等能正常使用。
        2、周檢:每周檢查衛生情況,並做保養。檢查門開關靈活、內呼指令(指示燈、到站停靠)正常,轎廂照明風扇良好正常使用、安全迴路、控制屏信號燈指示正常、零部件無漏電現象、配電盤空開正常及螺旋保險完好。
        3、季檢:導軌潤滑、井道感測器、安全鉗開關、轎頂檢修盒、門系統、控制屏、測速裝置正常、曳引輪軸承潤滑良好。曳引繩樓層標識無脫落、限速器軸承加油、抱閘正常、底坑安全迴路開關、底坑緩衝器換油、廳門觸點調整。
        4、年檢:每年度對電梯作綜合檢查,辦理安全檢測年檢手續。
        5、電梯實行錯峰運行管理,早中晚高峰時間實行雙梯運行(每日不超過四個小時),其他時間採取單梯運行(根據業戶入住情況採取24小時或18小時))。
        (十七)給水水池:
        1、水池清潔衛生,且加蓋、加鎖。每年春秋定期清掏、消毒兩次。
        2、每日巡檢兩次,每月揭蓋檢查水池一次並作簡單清理。
        3、具有“二次供水設施許可證”和“二次供水衛生合格證”;水質符合衛生標準。每半年一次衛生防疫檢查。
        (十八)下水井及管線:
        1、污水井每年揭蓋檢查清理污泥一次。管線疏通一次。
        2、雨季每周檢查雨水井和明溝、管線一次。
        3、井蓋無缺損、丟失現象,路面井蓋不影響車輛和行人通行。
        4、排水、排污系統通暢無阻塞外溢現象,無積水、浸泡現象,
        (十九)樓型燈、庭院燈:
        1、草坪燈、裝飾燈、樓型燈、路燈、走道燈等無殘缺、無鏽蝕、粘貼破損現象。2、各類照明燈具完好率達100%。報修、發現問題10分鐘內處理。
        3、公共照明按時開關,背景音樂按時播放。(時間表另定)
        (二十)綜合:
        1、雕塑、座椅、長廊、扶手、護攔樓梯、宣傳欄等完好無損,滿足其使用功能,無塗畫、無脫漆、損壞等現象。
        2、設有服務聯誼欄。聯誼欄每季度至少更換一次。
        3、非上班時間及時關閉部分照明和用電設備,盡量降低其損耗,減少運行費用。
        4、注重環保和生態,預防二次污染的發生。在管理實踐中,防止水污染、噪音污染等各類污染的發生。

         

         

        (責任編輯:台湾物業網陳)
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