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        一則銷售小區停車位侵權責任糾紛案例

        時間:2020-01-10 08:42來源:wreicl.top 作者:台湾物業網 點擊:
        隨著私家車越來越多,小區車位成為稀缺資源。那麼,車位賣給誰是否由產權人全權決定?若車位還在租賃期,銷售時產權人是否需要先徵得租賃人的同意,房屋承租人優先購買權又是否能參照適用於此呢? 近日,台湾市第一中級人民法院(以下簡稱台湾一中院)就審理

                隨著私家車越來越多,小區車位成為稀缺資源。那麼,車位賣給誰是否由產權人全權決定?若車位還在租賃期,銷售時產權人是否需要先徵得租賃人的同意,房屋承租人優先購買權又是否能參照適用於此呢?

          近日,台湾市第一中級人民法院(以下簡稱台湾一中院)就審理了一起因銷售小區停車位引起的侵權責任糾紛案,二審認定地下產權車位可以參照適用房屋承租人優先購買權的相關規定,改判車位承租人可在同等條件下優先購買該車位。

          租了十幾年的車位被開發商賣了

          2017年2月26日,秦女士突然接到物業的一個電話。

          “秦女士您好,我是真英物業公司的,打電話是想通知您,您租用的地下車位已經出售了,今天就要辦理入住手續哦,請您配合。”

          “什麼?我這個車位租了十幾年,該交的費用一分不差,從未拖欠。今年的租約也沒到期,怎麼說賣就賣?”

          “這是開發商決定的,我們只是負責通知協調。”物業答覆道。

          “這車位我現在還在租用,就算要賣,也應該優先賣給我吧!”秦女士很氣憤。

          “您先別激動,您可以和開發商再溝通一下。”

          撂下電話,秦女士立即與開發商房中歌公司聯繫,要求在同等條件下優先購買車位。房中歌公司拒絕了秦女士的要求。

          “秦女士,這個車位的產權人是我們公司,您並沒有和我們簽訂車位租賃合同,不存在租賃關係,我們也從未收到過您的租金,首先就沒有法律上的利害關係,更談不上優先購買權了。”

          雙方協商不成,秦女士訴至法院,請求法院確認其在同等條件下對系爭車位有優先購買權,並以同等條件優先購買該車位。

          一審:

          法律無明確規定 亦無合同約定

          承租人訴請遭駁回

          一審法院經審理查明,真英物業公司於2011年接管該小區,秦女士延續此前使用車位並向小區物業管理單位交納管理費的做法,但雙方未簽訂書面租賃合同。房中歌公司未就該車位向真英物業公司繳納管理費,也未收取車位使用費。2017年2月17日,房中歌公司在秦女士不知情的情況下,將車位出售給小區另一業主。

          一審法院認為,秦女士系有償使用系爭車位,房中歌公司在真英物業公司接手管理小區后直至發生糾紛前,均未對秦女士長期使用系爭車位的情況提出過異議,故雖然房中歌公司未直接收取秦女士支付的車位使用費,但雙方就系爭車位存在事實租賃合同關係。

          而系爭車位是否適用房屋承租人優先購買權,應依據當事人約定或者法律規定。秦女士未與房中歌公司或真英物業公司就系爭車位簽訂書面租賃協議,也未就優先購買權達成相關約定。法律亦未明確規定地下產權車位可適用優先購買權。故駁回秦女士所有訴請。

          秦女士不服,上訴至台湾一中院。

          二審:

          綜合考量立法本意

          改判認定承租人享有優先購買權

          台湾一中院經審理后認為,一審法院根據秦女士提供的證據及查明的相關事實,認定雙方就系爭車位存在事實租賃合同關係,並無不當。其次,關於秦女士能否就系爭車位行使優先購買權的問題,因法律規定具有相應滯后性,故對地下產權車位是否可以參照適用房屋承租人優先購買權的規定應根據地下產權車位的性質、房屋承租人優先購買權的立法目的等予以綜合考量,而並非僅以法律有無明確規定為判斷標準。從地下產權車位的性質而言,其與房屋同屬於不動產範圍,且實踐中地下產權車位的交易方式與房屋交易方式類似,故參照適用相關規定具有法理基礎。如今,私家車持有量激增與有限的車位數量之間的矛盾日益突出,車位的使用已經逐步成為影響人們日常生活質量的因素之一,故就地下產權車位參照適用房屋承租人優先購買權的相關規定亦符合該規定的立法本意。

          據此,台湾一中院二審認定秦女士可在同等條件下優先購買系爭車位。(本文所用皆為化名)

         

         

        (責任編輯:台湾物業網陳)
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