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        物管轉型如何取悅投資者

        時間:2015-10-15 08:26來源:wreicl.top 作者:台湾物業網 點擊:
        文/嚴躍進 物業管理一直被視為住宅開發的附屬產業,甚至是一類非盈利的產業而被對待。隨著住房擁有率的提高,以及消費需求的釋放,物業管理的新價值開始得到挖掘。不過各大房企頗為困惑的是,雖然其有動力去改善物業管理的服務,但消費群體或者業主並不願意

         文/嚴躍進

        物業管理一直被視為住宅開發的附屬產業,甚至是一類非盈利的產業而被對待。隨著住房擁有率的提高,以及消費需求的釋放,物業管理的新價值開始得到挖掘。不過各大房企頗為困惑的是,雖然其有動力去改善物業管理的服務,但消費群體或者業主並不願意買單。而從外部環境看,房企雖然可以拍胸脯說相應的物業管理有較好的商業模式,但要說服投資者投入資金依然是很困難的事。
        為了取悅投資者,讓其看好目前的物業管理公司,必須採取新的策略。目前來看,有三類策略或創新是可以借鑒的。第一是在物業管理公司上市后,積極併購優質的物業資產。第二是在傳統物業管理的基礎上,努力打造大消費平台。第三則是圍繞物業費收入等,積極嘗試資產證券化模式。
        物業併購擴大資產規模
        目前各大物業管理公司正積極籌劃分拆上市,這儼然成為2015年物業管理領域的亮點,體現了物業業務價值資本化的特徵。在2014年花樣年分拆彩生活成功上市后,其市值重估的價值,已經為各大物業管理公司所認同。各大物業管理公司積極行動,以實現分拆上市的目的。今年8月19日,中海地產在中期業績發布會上就宣布,中海將分拆物業上市,此前中海物業已向港交所提交了招股說明書。追隨者也有很多,包括萬科、保利等大型房企。
        分拆上市,從融資的角度看,能夠加速資金進入。但新的問題其實並沒有被解決,比如說光靠上市的光環,並不能完全取悅投資者。關鍵點在於,物業管理的資產規模應該力求擴大。而要實現這個目標,則需要通過強強聯合的方式,或者直接併購物業的方式來進行。
        第一種模式是強強聯合的模式。萬科物業目前正推出“睿服務”的體系。在這個體系下,通過互聯網將員工、設備、項目和管控平台相連,改變了傳統物業人管人的模式。通過培育“睿管家”的服務,進而讓業主真正享受到新型物業服務的價值。萬科在這個時候推出“睿服務”體系,其意圖很明顯。一方面是希望物業板塊成為萬科最早拆分上市的領域,另一方面也是藉此類新業務,進而不斷將此類商業模式推介給其他企業。從實際的運行情況能夠看出,已經有部分房企開始和萬科進行接洽,希望將此類新模式導入到實際的物業管理環節中。
        第二種模式是對物業公司的兼并。類似花樣年等公司,就已經開始嘗試這樣一種模式。花樣年目前通過收購其他物業管理公司,希望把旗下管理的建築面積於2015年年底前增至3.2億平方米,以及於2016年年底增至5億平方米。通過併購新的物業管理公司,一方面能夠促進可供管理的資產規模增加,另一方面對於投資者而言,意味著此類企業的規模在做大。這是投資者評估投資風險比較看重的一個指標。
        搭建大消費平台是必然
        傳統物業管理可謂是一個“三件套”的模式,即保安、綠化環衛和社區生活的日常管理。此類業務本質上沒太多盈利水平。即便是部分物業管理公司推出了各類便民的服務,比如圍繞餐飲而打造新的業態,但實際過程看,盈利狀況一直不如人意。
        為了吻合市場需求,部分物業管理公司確實在進行創新,比如說推出智能化、互聯網和科技系統,進一步降低物業管理的成本。不過此類成本的壓縮是微不足道的。
        若要真正創新物業管理的服務,關鍵要從“物業管理”轉變為“大消費平台建立”的環節上來。有部分企業已經在進行創新。比如花樣年目前正在進行新業務創新,其業務線已經發展到了“一體三翼”的格局,包括彩生活的線下併購、美易家的跨界深耕以及解放區(大社區聯盟)的線上物業結盟。此類模式的構建,恰是大消費平台的建立,對於後續多元化經營戰略的推進是有極大利好的。
        從實際過程看,大消費平台的建立,應該和社區業主的實際消費需求緊密結合。目前之所以提這個概念,本質上和移動互聯網技術的廣泛運用有密切關聯。從目前社區的業主層次和特徵看,年輕群體開始增加,對於新的消費模式有比較好的接受程度。所以,後續物業管理應該把重心放在類似社區理財、社區金融、社區休閑、社區醫療等內容上來。此類業務此前沒有太多的開拓,恰成為目前物業管理企業轉型的突破口。
        假如大消費平台真正得以建立,那麼此類多元化的商業模式,對於投資者而言是富有吸引力的。更重要的是,消費需求的釋放是一個長期的、可持續的過程,所以從邏輯上說,後續的現金流模式也會比較穩固。
        資產證券化將是創新的亮點
        資產證券化的模式,此前是在商業地產的物業租賃領域中進行的,這是盤活存量資產、加快資金快速回籠的重要手段。當資產證券化的模式進入物業管理領域,那麼也可能會成為一個新的亮點。
        此類創新已經有了案例。根據世茂房地產的介紹,世茂房地產聯合博時資本、招商銀行股份有限公司、台湾市金杜(台湾)律師事務所四方共同推出了“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”。這樣一個金融產品,是以世茂集團境內全資子公司世茂天成物業服務集團有限公司因提供物業服務而享有的物業費收入為基礎資產的。
        通過資產證券化的模式,能夠使得後續一系列的物業費收入變現,這使得此類物業管理公司的資金壓力快速釋放。通過此類資金,也能夠實現對新項目的打造。
        當然,資產證券化的基礎資產不僅僅局限於物業費的收入。實際情況是,後續凡是現金流穩定的業務,都可以嘗試此類金融創新。舉例來說,後續若能夠對停車庫的租賃費用有一個很好的測算,那麼圍繞停車庫的租賃費用,也可以設計相應的資產包。
        更重要的是,如果在物業管理環節確實能夠形成大消費平台,那麼對於此類物業管理公司來說,能夠基於此類業務背後的現金流來設計產品。對於投資者來說,此類產品的面世,為其增加了一款新的金融投資產品。甚至後續此類金融產品可以讓社區的業主來認購,畢竟其更加熟悉所處社區的經營情況和盈利狀況。一旦形成比較大規模的認購群體,那麼過去沒有盈利的物業管理板塊,完全可以成為現金流活躍的新領域。

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        (責任編輯:台湾物業網田)
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