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        漫談後勤社會化物業管理企業

        時間:2014-02-27 10:54來源:梁曉東 作者:梁曉東 點擊:
        眾所周知,在當今傳統計劃經濟向市場經濟的轉型探索之中,有一個重要的課題就是後勤轉制,這其中一些大型企業集團已開風氣之先,而更多的各色各樣的單位如醫院、學校、政府機關、軍隊繼乎其後,在中國大地上風起雲湧,這就是我們今日所遇見的物業管理後勤社

         眾所周知,在當今傳統計劃經濟向市場經濟的轉型探索之中,有一個重要的課題就是後勤轉制,這其中一些大型企業集團已開風氣之先,而更多的各色各樣的單位如醫院、學校、政府機關、軍隊繼乎其後,在中國大地上風起雲湧,這就是我們今日所遇見的物業管理後勤社會化的浪潮,僅僅在濟南市,目前便已有電力魯能、電信魯通、潤華物業等多家後勤社會化物業管理企業,這當中撇開壟斷性行業和政府機關的物業管理單位不談,潤華物業在現代企業的後勤社會化改制中,應當是有一定的代表性。

          每一個新生的嬰兒降生,必然伴隨著陣痛,這第一聲啼哭,反映了他感受到這個世界的真實存在。作為一個後勤社會化物業管理企業的經理人,他面前將不會是一片坦途,即使有風平浪靜的時候,可能他已聆聽到驚濤駭浪的迴響,就象史詩中所描述的一樣,這個英雄至少要克服三宗磨難,才會真正將他的航船駛到黃金海岸。
         
          第一宗磨難是來自上天的磨難,這個“天”是指一手締造他的主業集團公司。首先,物業公司有著“天”生的卑微感,上帝創造了亞當,但是並沒有讓亞當為他服務;但是主業這個“上帝”創造了“物業公司”,卻是創造了一個天生的“管家”或者“僕人”,相形之下,那些房管所轉制而成的物業公司和那些開發商自辦的物業公司,他們是這個行業中的公主和仕女,而後勤物業則是灰姑娘,沒有象後勤物業公司這樣含垢忍辱的單位了,雖然同是一家集團公司的職員,但是發工資、獎金,需要看著集團公司其他部門的員工薪資,惟恐超出,招致不滿;購買物資,寧缺勿濫,小心翼翼,又層層受阻,畢竟很容易邁入“浪費”而受人指責的泥淖;就連中午午餐,物業公司的員工們也是常常等到主業員工打完菜之後,才去清掃那些殘羹冷灸——這種不逾雷池一步的態度,幾乎成為一種遊戲規則,在傳統的眼光里,後勤不是生產性的,而是純消耗性的,所以理應受到忽視,物業企業理應保持微利,物業員工理應有懲無獎,於是在很多政策導向上,往往讓物業公司低人一等,會給其他部門的員工一個較佳的心理平衡和優越感,而這種政策傾斜只能導致一種後果,就是物業公司高素質員工在邊際分析當中選擇了放棄,人才出清,於是留下更受忽視的部分,這樣一來,物業公司的人們就象童話中賣火柴的小姑娘一樣,僅僅從微茫的火光中去看到希望。其次,物業公司對上天的氣候極其敏感,天氣晴朗時,物業公司可以通過集團公司的蓬勃發展獲得生機,欣欣向榮;但是一旦天氣惡劣,必然率先裁減服務部門的職員,主業一個噴嚏,後勤可能要病上三個月;再次,天意不可測,中國的《物權法》至今沒有出台,這就使個人和企業對自身財產的處分常常不知所措,在很多後勤轉制的物業公司當中,責權利關係一直處於曖昧不明的狀態,物業公司為大量本不歸屬自身責任的事務支付了費用,但是,在物業公司因為設備破損備受指責的同時,人們卻沒有注意到因為不動產維護基金的空白,其實加速了損耗;在建與管中缺乏有利的銜接,對施工單位沒有必要的約束和監督,保修工作無法到位,以至於物業公司最後成為替罪羊;人們常常抱怨物業公司的服務不及時、質量標準較差,卻從考慮過集團內部本身的公眾制度處於空白,員工的違章行為沒有過必要的約束;這樣介面當中的瑕疵在許多國有企業的現行體制當中比比皆是,而其中受打擊最大的,只有服務於各條戰線的物業。嗚呼,受命於天,亦獲罪於天,這是物業公司不可逃脫的宿命。
         
          第二宗磨難,是來自大地的磨難。這是“地”是指物業公司賴以生存的土壤——這個社會。和其他的各行各業的企業一樣,都在今日的市場經濟當中摸爬滾打,企業走向市場了,但是各政府機關、壟斷行業依然手中大棒揮舞,迫人森森,這裡感受最深、遭遇最切的,當屬物業公司,因為處於服務行業的中心環節,物業公司不得不同工商、稅務、衛生、公安硬著頭皮打交道,而供水、供電、電信、供暖等諸多專業部門產生的問題最後也集中到物業公司來處理解決,背不完的黑鍋,挨不完的白眼。真使物業公司恨不得一頭回到原先老後勤的安樂窩裡去,原先有著總公司的保護傘,誰有閑心思來受這一份鳥氣!幾次聽到員工說:其他公司都是雞腿雞脖子,惟有物業公司是“雞肋”,食之無肉,棄之有味!聽到這樣的話,也是百種滋味湧上心頭,這大地的磨難,不可盡說,好漢打落牙齒和血吞。
         
          第三宗磨難,應當是個人的磨難。這個“人”來自物業公司本身。本身的體制不順,規章制度不健全,導致服務效率低下,直接影響了主業公司人員對物業管理的滿意度;本身的資金積累有限,使用效率不高,壓抑了領導幹部作出決策的信心,同時也缺乏有效的激勵政策來鼓勵物業員工更好地為公司服務;本身的行業信息不暢,缺乏公關能力,使物業公司難以著手宣傳自身,改善公眾形象,進一步同主業人員形成了距離;本身的人員素質結構偏低,使物業公司無法鑄就一支穩定幹練的專業化物業管理隊伍,管理水準保持原初狀態;本身的物業規模弱小,物業類型蕪雜,導致成本偏高,在享受補貼的同時,又拉開嚴重缺乏效益的新一輪惡性循環,而每一個總公司給補貼的部門,同時也是大包袱;本身的信心不強,觀念陳舊,又何談管理出效益,管理上檔次!說開來去,有了天時與地利,沒有人和,後勤物業公司的發展將依然是一簾幽夢。
         
          這種情況下,有多少後勤轉制的物業管理人在不可終日的惶恐中夜不能寢,就不得而知了,畢竟遭遇的現狀是如此惡劣,讓我們充分有理由懷疑自身,我們在怨天、恨地、尤人之後,如果找不到切實可行的解決辦法,如果不能以正確的方式引領我們的幹部員工揚帆遠航,在今天極其激烈的市場競爭中求得一席之地,我們就會在這種原罪中招致毀滅!發現問題而不能正視和解決問題,這種怯懦者就永遠將在陰暗角落裡徘徊。我們認為,作為一個後勤轉制的物業管理企業領導人,他將從以下方面入手:
         
          首先,應當以“天道酬勤”全員樹立物業管理幹部員工的服務意識,端正對業主的態度。天助自助者,只有物業人自身調整思維,認識到服務的神髓,滿懷信心與熱誠地去面對業主,才會真正贏得主業人員的認可和尊重。不可否認,因為方方面面的因素,主業人員對物業管理過高的期許和理解上的偏差在現實情況中會導致一定的反覆,而責難和質疑會接踵而來,正所謂“不打不相識”,我們要清醒認識到,矛盾和衝突的產生,往往是深入的標誌,還有自身工作改善的契機。這種時候任何主業提出的任何要求和問題,都必須拿出最充分的誠意來予以解決,要學會工作中首先假定自身存在問題,管理人員應當以較高的敏感性和反應力考慮到業主方方面面的需求,操作層人員應當主動鑽研業務,充分發揮主觀能動性,在工作中及時提出自己的合理化建議,物業管理工作在達到了普通的認可之後,還要外加百分之十,並不拓寬新的服務面,以確保業主的高滿意率,讓主業人員實實在在感受到工作、生活條件的改善,“天行健,君子以自強不息”,“日新謂之盛德”,作為設施管理部門的物業公司將能充分拓寬不動產費用的有效性、切實提高僱員的生活質量,這樣,物業公司便能為主業集團公司的發展添磚加瓦,直至水乳交融,抑天之所厄物業歟?抑天之所厚物業歟?無非以練其氣,老其才,以求他日擔當大事之用。
         
          其次,要以“腳踏實地”的精神步入市場。對政策性補貼的依賴,是許多物業公司的致命傷,在中海、萬科身邊,不乏數以十計,數以百計的物業公司當年一樣享受著開發商強大的資金支持,而今煙消雲散了,這裡最重要的原因,就在於物業公司自身對市場競爭缺乏一定的精神準備,捨本逐末,避實就虛,最後大浪淘沙,消弭於無形。所以在今天無序競爭、無利繁榮的物業管理市場上,作為後勤轉制的物業公司切不可以抱著與主業“一榮俱榮,一損俱損”的守舊觀念坐守家園、虛待時日,這樣只會讓自身本就不夠健康的體質越來越脆弱,不堪一擊;只有走出家門,結交三教九流,闖蕩五湖四海,才能豐富經驗,增長見識,高度的市場化將提供給物業公司最佳的平衡點,直至有一個生存中求發展的良好定位,物業公司才能傲然於天地之間。
         
          就“人”的問題來說,提高自身管理水準的途徑很多,以一種務實的態度苦練內功,我們至少應當從以下方面入手:
         
          一、儘可能快地制定政策、程序和標準。並要求建立良好的反饋機制以驗證各種章程的實施效果,運作性事務的規章制度應當宣貫到操作層人員,在約定期限內達到貫徹實施;
         
          二、嚴格地劃分責任與權利,物業公司的每一項工作職能都確保有人負責,充分達到分工的合理化,處理好瓶頸與介面;
         
          三、展開公共關係革命,改善物業公司作為“老後勤”的公眾形象——利用集團公司的報紙和刊物強調我們的職業特徵;
         
          四、引進人才,對全員幹部員工建立長期培訓計劃,關注每一個物業人的職業發展,鼓勵崗位流動,並適當採取有效的物質激勵舉措;
         
          五、給不具備盈利能力的部門實施成本控制,或切實轉換機制以求儘快擺脫困境。部門虧損的表面上是僅僅增加了財務負擔,實質情況則是成本在全物業公司內部的分攤,整體影響了員工收益和責任心,導致普遍地無效率。
         
          在所有的選擇當中,最重要的一點仍然是“以民為本”,先成民而後致力於神,應當是管理人的第一法則,給員工一個公平的、積極的工作環境,這並不是一個簡單問題,需要長期的努力和堅決的意志予以達成;同時作為後勤社會化的物業公司,其本身的服務目標也正在於“人”與“環境”的融合,即一家企業中工作人員和他們的工作場所的融合,在這樣的場所里,清新的空氣、優美的環境、良好的心態能夠帶給一個職員最佳的工作效率。這就是物業管理的藝術,也正是中國人古老的理想——“天人合一”,這是一個使命,在它的行進道路上,各級領導的觀念更新應當是不可或缺的
         
         
         
         
         
         
        (責任編輯:台湾物業網田)
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