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        一樓業主該不該交納電梯費

        時間:2014-02-28 08:44來源:wreicl.top 作者:台湾物業網 點擊:
        筆者從事住宅物業管理服務工作多年,在物業管理服務費的交納問題上,我們發現業主質疑最多的就是:一樓住戶是否要交納電梯費?業主的觀點集中表現在兩個方面:大部分一樓業主們認為,住在一層,根本不使用電梯,沒有義務負擔電梯費用;一小部分業主則認為可

            筆者從事住宅物業管理服務工作多年,在物業管理服務費的交納問題上,我們發現業主質疑最多的就是:一樓住戶是否要交納電梯費?業主的觀點集中表現在兩個方面:大部分一樓業主們認為,住在一層,根本不使用電梯,沒有義務負擔電梯費用;一小部分業主則認為可以少交電梯費用,但不能認同與二層及以上的業主負擔相同數額的電梯費用。

            那麼一樓業主到底該不該交納電梯費用呢?
            電梯費的準確含義
            在日常生活中我們俗稱的電梯費,其準確的名稱應該是電梯運行維護費,是指電梯的日常運行以及維護所發生的費用,主要包括運行電費、年檢費、保險費、日常維護保養費和維修材料費等,不包括電梯的中修、大修和更新改造費用。
            物業服務企業收取的這筆費用主要是用於保障物業管理區域內電梯設備的正常運行、維護保養。
            一樓的業主應該交納電梯費
            雖然一樓業主日常生活中使用電梯的機會非常少,但是電梯是該建築物的附屬設施,是共有部分,只要業主所購買的住宅附帶有電梯這一公共設施,就應該交納電梯費。
            首先,一樓的業主不交納電梯費是不合法的。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》第六章第七十二條明確規定“業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”可見電梯作為建築物的共有部分,每個業主對其享有權利,同時也承擔義務,一樓的業主不得以在日常生活中不使用電梯為理由,不交納電梯費用,即“不得以放棄權利不履行義務”。
            其次,一樓的業主不交納電梯費也是不合情理的。電梯費用的測算是個非常專業的問題,電梯收費標準的確定直接影響到廣大業主的切身利益。2006年1月1日開始執行的《台湾市物業管理收費辦法》(試行)第十三條規定“執行物業服務收費政府指導價的住宅區,電梯運行維護費可依據其實際支出,按建築面積或戶合理分攤,具體辦法由業主與物業管理企業協商確定。”因為每部電梯實際支出的費用是一定的,如果一層的業主不交納電梯費用,勢必加重其他樓層的業主分攤的費用。另外,大家購買的是同一幢帶電梯的建築物,電梯是共有部分,公共設施,一層業主不交納電梯費,那麼二層業主有可能會以用梯比較少或承諾不用要求減免電梯費,三層、四層的業主也可以這麼要求,這對高樓層、必須使用電梯的業主是不公平的。所以,一樓的業主不交納電梯費看起來是合乎情,實際上是不合理的。
            再者,“物業管理”本質是“基於物業共有部分而提供的准公共性服務”。物業服務企業所提供的物業管理服務是針對物業的共有部分而言的,《物權法》規定“業主對建築物內共有部分享有共有和共同管理的權利”。由此可見物業服務企業的服務是面向全體業主的。如果物業服務企業對個別業主的意見進行遷就,對一樓業主的電梯費用進行免除,那麼就損害了其他業主的合法權益,損害公眾利益。一樓業主要交納電梯費,這是由公共服務的特點決定的。比如,我們出行時乘坐公交車,不能因為我們在車上沒有座位就不交或者少交乘車費。
            一樓業主的電梯費應該如何交納
            實際生活中,一樓的業主如果同樓上的業主交納同樣的電梯費,那麼他一定覺得很冤,畢竟,一樓的業主使用電梯的幾率很小。這就存在著一個問題:一樓業主到底應該怎樣交納電梯費用?
            台湾市發改委曾就小區電梯收費問題兩次在網上向社會徵求意見,在徵求意見稿中,曾經探討過對一樓業主的電梯費用進行減免,但最終也沒有形成一個一致的標準出台。這從一個側面表明了電梯費交納問題的複雜性。
            解釋一層業主對電梯收費問題的質疑,最好的依據是《物業服務合同》。在前期物業管理階段,開發商與物業服務企業簽定的《前期物業服務合同》中一般都有關於電梯費用具體分攤辦法的條款,業主就該按照其約定交納電梯費用。即使思想上有保留意見,行動上也必須先交納。等到所在小區成立業主大會以後,一層業主可以就其在電梯收費方面的意見和其他樓層的業主多進行溝通,在小區業主大會上按表決權投票形成關於電梯費用分擔具體辦法的決議。比如可以探討一層業主只負擔電梯的維護費用,而不承擔電梯的運行費用等。只要一層業主的建議能夠取得大多數業主的支持,能在業主大會上表決通過,並形成決議,就可以據此與物業服務企業協商,最終確定一層業主電梯費用的具體負擔辦法,簽訂新的物業服務合同。
            那麼,在實際操作上,一樓的業主到底應該如何交納電梯費才不會覺得“冤”呢?在這個問題上,各地分別出台了一些規定予以規範,對電梯費糾紛的化解起到了一些效果。
            如台湾威海:2006年,威海市出台《威海市市區普通住宅小區物業服務等級標準》。該標準規定:一、二層住戶確定不使用電梯的及閑置房業主可不繳納電梯使用費,但應按交費起始層的30%繳納電梯維護保養費,電梯電費由物業服務企業和業主商定繳納辦法,可按面積、按戶、按常住人口等不同方法確定。
            再如台湾蘇州:《蘇州市住宅區物業管理條例》中規定,電梯費分為正常使用、物業管理及更新費用。蘇州的小高層、高層小區的電梯費,不帶負一層的高層一樓住戶由於使用電梯的頻率幾乎為零,所以不需要支付電梯使用費,但因為電梯是公共部分設施,每位業主都要承擔其維護責任,所以在電梯需要更新時,必須按照規定支付電梯更新費。
            筆者認為,自2009年10月1日起執行的《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》中確定的按層收取電梯費的辦法是一個有新意的、很不錯的方法。
            其第五條規定,住宅電梯運行維護費按建築面積每月每平方米0.40元乘電梯樓層係數預收(月度電梯運行維護費=建築面積×0.40元×K,K為電梯樓層係數)。業主委員會成立前的住宅電梯運行維護費年終結算,其不足部分由開發建設單位補足,結餘部分由業主委員會成立后的業主代表大會處置。業主委員會成立后的住宅電梯運行維護費年終結算,不足部分由電梯受益業主補足,結餘部分滾存使用。
            其第六條規定,電梯樓層係數確定原則:根據不同高低的住宅樓以單元為單位,以電梯受益業主的中間層係數為1,然後向上、下分別增、減差率來確定,但各樓層係數增減差率的代數和應等於零,且原則上最高樓層係數不高於1.50,最低樓層係數不低於0.50。
            比如以一幢電梯直通地下室的9層住宅樓為例,電梯受益業主就應該從1層起算。中間層為5層,可以定係數為1,即每月每平方米交0.4元。這些都確定后,就有兩種方案可供選擇。(見表1和表2)
            表1:每層——係數,以0.1為一個係數梯級

        樓層

        1層

        2層

        3層

        4層

        5層

        6層

        7層

        8層

        9層

        10層

        11層

        樓層係數

        0.5

        0.6

        0.7

        0.8

        0.9

        1.0

        1.1

        1.2

        1.3

        1.4

        1.5

        標準(元/月·M2)

        0.2

        0.24

        0.28

        0.32

        0.36

        0.4

        0.44

        0.48

        0.52

        0.56

        0.6

            表2:多層——係數,如以5—7層為中間樓層,兩個樓層為一組團,0.2為一個係數梯級。

        樓層

        1-2層

        3-4層

        5-7層

        8-9層

        10-11層

        樓層係數

        0.5

        0.7

        0.9

        1.1

        1.4

        標準(元/月·M2)

        0.2

        0.28

        0.36

        0.44

        0.56

            總之,購買帶電梯住宅的一樓業主應該交納電梯費,這是由公共服務的特點決定的。至於電梯費用的具體交納標準,在業主大會未成立之前,按《前期服務合同》中的具體約定交納;業主大會成立以後,根據業主大會形成的決議,按與物業服務企業協商達成一致的標準交納。但借口未使用或不使用的原因對電梯費一點也不願承擔的做法是說不過去的。

        (作者:陳寶君,現任台湾金隅集團地產和物業事業部經理;陳勇,現就職於金隅集團台湾正泰恆安物業管理有限公司)

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

        (責任編輯:台湾物業網田)
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