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        三等獎論文:物業管理的艱難處境與法治的思考

        時間:2015-03-11 10:16來源:wreicl.top 作者:台湾物業網 點擊:
        物業管理的艱難處境與法治的思考 物業管理作為一個產業進入國內已經 30 余年,發展到今天,已經遇到了一些深層次的問題,阻礙了行業的發展,有必要對行業進行全面的梳理,以正本清源,尋找行業新的發展方向。 一、物業管理艱難處境的歷史根源與現實糾結 (一

         

        物業管理的艱難處境與法治的思考
         
        物業管理作為一個產業進入國內已經30余年,發展到今天,已經遇到了一些深層次的問題,阻礙了行業的發展,有必要對行業進行全面的梳理,以正本清源,尋找行業新的發展方向。
        一、物業管理艱難處境的歷史根源與現實糾結
        (一)物業管理落後的歷史根源
        1、“誰建設,誰管理”,“物業管理是不以盈利為目的的”。
        2、重建設,輕管理。
        3、將物業管理簡單化。
        4、政府從來沒有將物業管理列入市場經濟的範疇。
        5、物業管理活動偏離了物權這個核心。
        權利與義務不對等,沒有培育人們買房要養房、有房必消費的意識。
        (二)物業管理現實糾結最多的問題
        三十多年來,物業管理一直圍繞下列問題糾結著:
        1、物業服務費定價低且收費難、提價難上加難的糾結:一直以來所有物業項目在前期沒有詳細科學的物業服務費的成本預算,開發商沒有物業費成本的基本概念。
        召開業主大會後,物業服務合同同業委會簽,物業費的價格只能降低,不能提高。物業服務是商品,物業公司應當有定價的參與權,房屋價格如果要購房者定價,估計房價現在還到不了800/平方米。
        物業服務費的最初定價變成了終生定價。運行了20多年的小區,物業費還是0.3元、0.4元、0.5元的不在少數。20年來房價漲了10-20倍,物價漲了幾十倍,人力成本漲了10倍,但物業費一分不漲,物業公司還有生存空間嗎?
        2、啟用專項維修資金的糾結。專項維修資金好比就是人的社保、醫保資金,是為人的養老和健康作保障的。所有限制使用維修資金的作法都是違背科學的。現在的維修資金等於是房屋及設施設備的“安葬費”,非得等它壞了(死了,不能動了)才有申報條件。
        3、房屋及設施設備質保期內不保修,拖過質保期一大堆質量問題無人負責的糾結。如電梯問題、房屋漏水問題、安防、消防設施等問題特別突出,找開發商,他說過了質保期,找業委會要求啟動維修資金,業委會說這是開發商的責任。這裡最根本的問題是質保期滿后沒有進行工程質量查驗和移交。
        4、物業公司稅賦重,雜費多。物業公司像一隻蚊子,雖然收了一點點物業費,但四面八方刀光劍影,都要到蚊子身上割肉。
        (1)稅收重:營業稅5%,兩個附加6‰,所得稅、印花稅、防洪資金、殘疾人資金、工會資金……,稅率達到7-8%。
        (2)電梯年檢費太高:台湾電梯年檢費是台湾、台湾等發達城市的5-6倍以上,各地州市比長沙市還高。
        (3)垃圾清運費。2012年省政府發文,垃圾清運費納入水費內一同收取了,但到現在很多小區仍須交納。這裡最大的問題是垃圾收集站應由誰建設、誰維護的問題。按規定小區的臨時垃圾清運都是環衛所負責的。
        (4)電梯電費,消防、供水加壓電費,公共照明等都要按動力電價交費。這一不合理的電價我們提了多年了,終於有了回應,據說將按居民生活用電價格計算,但具體哪一天實施還很難說
        (5)很多小區給水管爆裂,地下管網漏水,造成嚴重水損,不應由物業公司承擔責任。很多小區由於此類水損把物業公司逼走。
        (6)有業委會的小區,業委會對物業公司盤剝很厲害。有的小區公共收益部分全歸業委會,又不公開賬目。
        還有很多難以說出口的各種費用。
        5、很多小區成立了業委會,但有了業委會好像麻煩更多,這也特別糾結。按照《物權法》、《物業管理條例》規定,小區物業管理活動中所有大事都由業主大會決定,但現實是前期物業管理都是開發商作主,有業委會的都是業委會作主。
        業委會本身也很糾結,一無經費,二無辦公場地,三無法律地位,業委會能主張權利,但不承擔責任,小區搞得一團糟,他們玩消失,再換一班人,搞得更糟,無可奈何。
        6、物業服務自管和外聘的糾結。08、09年颳起了一股炒掉物業公司的旋風。長沙市兩年內炒了30多家物業公司,名曰“自己管理”。實踐證明,那30多個小區沒有一個搞滿2年的,越搞越亂。
        另外,前期物業管理是開發商自己管理還是外聘物業公司也很糾結。現在幾乎99%的新建小區都是由開發商自己的物業公司管理。從近期看是利大於弊,從長遠看是弊大於利。
        7、政府行政執法不到小區的糾結。小區是城市的一部分,屬於政府行政管理的範疇,小區出現各種違法事件無人執法。
        8、物業管理活動中權重不清,責任不明的糾結。物業管理是七個責任主體的共同的活動,每一個責任主體既要享受權利,又必須履行義務,現在的問題都出在履行義務的程度上。物業管理中發生的任何問題都推到物業公司身上,有理三扁擔,無理扁擔三。
        9、物業公司良莠不齊,服務不到位的糾結。某小區物業公司總經理將收的物業費、代收的水電費拿去賭博,造成員工工資發不出、交不出水電費的嚴重惡果。某些物業公司撤離小區服務時,帶走代收的水費電費或不移交屬於業主的資產資料。公共場地進行經營的收入,物業公司不公布用途和賬務,前期物業公司不向開發商收取物業費,有的物業公司對小區業主區別對待,不一碗水端平等等。物業服務做不好,業主要炒掉物業公司還特別難,炒掉前期物業服務公司更加難。
        10、小區內停車難、管理難、收費難的糾結。
        業主反對停車收費的理由:1、公共場地是業主私有產權的延伸,車停在自己的地方為什麼要收費?2、交了物業服務費,為什麼還要交停車服務費?3、我沒有同意交停車費,就是違法的。長沙市2012年發生停車鬥毆事件28起,3名保安被毆身亡,近20人被打傷。
        11、業主房屋產權中專有部分的所有權和共有部分共同管理權的矛盾與糾結。業主對專有部分的佔有、使用、收益、處置的權利基本能理解,但對共有部分共同管理權不理解。他們認為共有部分是私有產權的延伸,他們可以擅自佔有、使用、收益、處置,因此出現侵佔綠地養花種菜、違章搭建、侵佔道路(消防通道)、亂堆亂放、封閉陽台、亂接水電氣、排放污染物、雜訊擾民、燃放鞭炮、亂扔垃圾雜物、飼養家畜家禽寵物、破壞公共設施、露天停車不交費、不交公共費用和物業服務費、公用專項維修資金不簽字、不參加業主大會、不遵守業主大會議事規則和管理規約、不支持業委會的正常工作、虐待物業服務人員等等。
        12、房屋及設施設備維修養護費用及維修改造資質的糾結。
        房屋及設施設備有零星保養、一、二級保養,有零星維修,中修、大修、更新、改造四項工程。三級保養、四項工程都要有費用。而這些費用由誰支付一直是一筆糊塗賬。
        維修資金使用項目必須由專業公司施工,如電梯、治漏水,消防、土建、強電、綠化、給排水等等,我們也感到十分糾結。物業公司三級資質需要五個以上中級職稱的工程技術人員,二級、一級要的更多。很多項目一個技術工都可以做的非得要一家公司來做。專業公司報價一般高一倍,關鍵是還沒有做好就玩消失,沒有做好,錢花了,留下質量問題又找物業公司。更重要的是物業公司要養那麼多工程師,又沒有事給他們做。
        以上總結了物業管理活動中比較突出的12個糾結的問題,但實際上遠遠不止這些。我感覺做物業管理的每一件事都很糾結,動手就是麻煩。
        物業管理是不是就永遠做不好呢?不然,隨著黨的十八大召開,讓我們看到了希望,燃燒起了激情。三中全會高舉的是改革大旗,大刀闊斧,真槍實彈搞改革,已見成效。四中全會高擎法治大旗,以憲治國,以法治政,這是根本大計。物業管理必須以黨的十八大三、四中全會決議為指導思想,調整改革思路,進行頂層設計,加強立法,完善制度。
        二、物業管理必須依法治理,強力推進
        按照現在的物業管理情況,只會出現兩種趨勢,一種趨勢是政府強力推進,強勢介入,依法依規治理物業管理,使物業管理步入市場,健康持續發展;另一種趨勢是政府怕沾物業管理的邊,任其自由發展,走向大亂,從而再來大治。現在小亂層出不窮,大亂為期不遠。我認為第一種趨勢較為艱難,第二種趨勢必然會出現,少則10年,多則20年,非要有沉重的教訓,要交更多的學費,要走一段彎路,人們才會醒悟,才會有大法治的曙光。
        物業管理依法治理的基本思考。
        (一)物業管理必須貫穿兩條主線
        1、貫穿以物權為核心的主線
        2007316,第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》第一條:“為了維護國家基本經濟制度,維護社會主義市場經濟秩序,明確物的歸屬,發揮物的效用,保護權利人的物權,根據憲法,制定本法。”這是《物權法》的立法目的。第十七條:“業主對建築物內的住宅、經營性用房、專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十二條:“業主對建築物專有部分以外的共有部分享有權利承擔義務,不得以放棄權利不履行義務。”物業管理活動都是圍繞物權這個核心而進行的,他具有特定的含義:
        1、房屋產權專有部分的所有權包括:佔有、使用、收益、處置四項權利,特徵是排他性。
        2、共有部分有全體業主共同所有權,也包括共同佔有、共同使用、共同受益、共同處置。特徵有二:①是排他性,排除本小區業主之外的他人非法侵佔、使用、受益、處置。②是不準單個或部分業主擅自佔有、使用、受益、處置。
        3、共有部分由全體業主共同管理。共同管理體現在:①健全組織:由全體業主組成的業主大會和選舉出來的業委會。②完善制度:業主大會議事規則、業主委員會議事規則、管理規約。③共同決定:十件大事由全體業主共同決定。
        4、共有部分由全體業主共同履行義務。要使房屋保值增值,業主就要盡養房的義務。就房屋總價值而言,購房費用只佔25%,而養房費用即物業的維修服務費用要佔75%以上,因為物業管理是百載工程。9月25日三湘都市報報道,台湾人每年的養車費用1.5-2.5萬元左右,而我們都沒有養房意識,不可悲嗎?不掏錢養房,只能使物業貶值或者提前結束房屋使用壽命。
        現在物業管理的種種亂象,都偏離了物權這個核心。
        2、物業管理必須堅持以市場為導向的主線
        建立物業管理消費市場體系。發達國家把物業分作建設、交換(出售)、分配(公房分配)、消費(物業管理)四個階段,統稱物業消費市場。
        拉動物業消費使其成為我國服務經濟的主要支柱。物業消費包括:1、物業服務費約佔30%;2、房屋及設施設備運行、維修、養護、改造、更新費約佔42%;3、利用公共場所、設施經營性支出如停車費等,約佔15%;4、特約維修、家政服務收費約佔8%;5、增值服務費5%。發達國家物業消費約佔家庭總收入的10-15%,約合每平方米每月15元左右。我國房價比發達國家還貴,而養房費即物業消費只佔家庭總收入的2-5%。
        物業服務業是未來社會中最大的就業市場。規範的物業服務每萬平方米需要服務員工5-15人不等,如果每萬平方米按7人計算,就業人數將達到5712萬人。隨著物業管理規範化程度的提高和物業管理市場化程度擴大,就業人數將達到8000萬以上。
        而現在的物業管理實則不是市場行為。那些大的物業公司,絕大多數是開發商的服務機構,一旦開發商終止給物業公司輸血或斷奶,一旦業主維權意識增強,實行業主自治,那些大項目的物業管理還能做得下去嗎?物業管理的潛在危機時時都有可能爆發。
        因此,立法必須將物業管理導入市場,讓人們增強養房意識。
        (二)物業管理立法必須強調全面性、系統性、科學性
        在憲法的框架內,以《物權法》、《物業管理條例》為準則,結合我省物業管理實際進行頂層設計,高端立法。
        物業管理立法是一個十分複雜的過程,它與民生、民情息息相關,與政府的執政能力息息相關,它是關係到長治久安的系統工程,這也就預示著物業管理立法的複雜性和艱巨性。
        1、物業管理立法的全面性、系統性主要體現在一縱一橫兩條軸線上。
        (1)縱軸線體現在:投資征地——拆遷安置——規劃設計——施工建設——建材及附屬設施採購安裝——房屋銷售——各種查驗——質保工程——售後服務——物業管理——物業服務——物業使用與維護——產權管理與交易等等。
        (2)橫軸線體現在——業主、業主大會、業主委員會、房屋建設單位、公用事業單位、物業服務企業、政府相關部門七個責任主體的權利與義務。只有使上述主體在物業管理活動中行為規範,才能達到共贏的目的。
        2、立法方式
        (1)先搭建物業管理立法的構架,哪些應該由省人大、省政府立法,哪些應該由行業和部門立規,哪些細則、標準、定額應該制定。具有全面系統的覆蓋率,還要有較強的邏輯力。立法邏輯力是指物業管理法律、法規、政策是相互凝聚、相互支持、相互作用的,而不是相互矛盾、相互排斥、相互詆毀。
        (2)省人大、省政府立法在先,行業和部門立規政策在後。
        所有的立法、立規,先試行,后修改,再正式實施。
        (3)立法的編寫。既要有立法的專業人員編寫,也可以發動專家、學者、社會力量參與。
        (三)有法必依,執法必嚴
        現在的問題不是無法可依,而是有法不依、違法不究。加強立法固然重要,但更重要的是執法必嚴。《物業管理條例》第六章列舉了十三條違約責任,“條例”頒布13年了,有哪一條得到過執行。因此政府要在嚴格執法上下工夫,堅決杜絕執法中的不作為、亂作為、講人情、講關係、施之於松、寬之無邊的種種行為。
        (四)司法要公平,維權成本要降低
        業主和物業公司是兩個最弱勢的群體,在物業管理亂象中,他們的權益總是受到不同程度的侵害。某小區未按規定配置物業管理用房,維權無門,打算上訴到法院,但面對高額律師費,只能放棄;某小區房屋漏水十分嚴重,多次調解無效,起訴要幾萬元的訴訟費、律師費無法籌措;業主欠費比較普遍,有的欠費十多年,因標的低,即算打贏了官司,收回欠費,付完律師費和訴訟費,又虧一大截;某小區6年了,開發商未發國土使用證,根本無法調解,起訴要10多萬元的訴訟費、律師費,只得放棄。
        我國的法律要達到違法的成本很高,維權的成本很低,真正的依法治國的目的才會達到。物業管理維權必須簡化程序,降低成本,懲治一切違法行為。
        三、亟待解決的幾個具體事項及建議
        (一)制定切實可行的物業服務費成本定額或物業費的調價機制
        最重要的是物業服務用人定額、耗材定額等,也就是直接費、間接費的定額。有了定額,物業費收費標準定價就有參照,合同談判只是上下浮動的係數了。制定定額一時難以出台,應急的措施是制定物業服務費最低保障運行價格,無須業主同意。
        (二)物業服務費繳納應納入市民誠信檔案,像銀行一樣,有不良記錄將影響他個人的社會活動。全國已有幾個城市在試行或準備試行。
        起訴欠費應免除訴訟程序,由法院直接發支付令,如不執行,列入黑名單予以限制消費和公示。
        (三)必須嚴格執法開發商的下列行為
        1、沒有達到交房條件交房的;
        2、逾期交房,逾期發放產權證、國土使用證的;
        3、不進行接管查驗的;
        4、質保期內不質保的,拖過質保期不負責或將公司註銷的;
        5、交房率達到50%,不積極籌備召開業主大會的;
        6、自有物業、未售、未交付的物業不交納物業費的;
        7、業主大會成立,不向業委會移交查驗物業及資料的;
        8、質保期滿不查驗、不整改的;
        9、掃尾工程長期不掃尾;
        10、不按規定配置物業管理用房的;
        11、提高容積率,改變房屋用途的;
        12、擅自處理屬於業主共同所有的場地或設施的。
        (四)要解決小區停車難、收費難的問題
        城中心區停車難是城市病中最突出的病。我省13年汽車擁有量增加了1533倍,每年以30%的速度在猛增,今年8月份長沙市易煉紅書記召開部署開闢公共停車位的會議,主要針對重點學校、重點醫院、重點商務區,這固然重要,但長沙市內有67萬台車晚上要歸窩呀,總不能讓市民開著車在街上轉吧。如何開創小區停車位、規範收費是當務之急。我建議:
        1、所有新建項目必須按國家標準配足停車位。
        2、老舊小區,特別是多層小區要破解綠化法、規劃法,將綠化率換成綠化覆蓋率,過去的小樹長大了,而大樹下面的綠籬、草皮無陽光、露水也生長不了,可以改造成停車位。
        3、政府撥款或政策扶持開建立體或地下停車位或修建公共社會停車位。
        4、2014年省物價局印發了《台湾省機動車停放服務收費管理辦法》制定了收費標準,各小區停車收費標準由業主決定,應該改為各小區參照執行或規定最低收費標準。
        (五)必須大幅降低或者取消電梯年檢費
        (六)要重點研究解決電梯安全問題
        (七)要制定業主大會籌集、管理、使用維修資金的實施細則,必須解決沒有維修資金小區的維修資金籌集與有維修資金小區的續籌的問題。
        我寫過一遍文章《誰來拯救電梯安危》,詳細闡述了電梯安全隱患基本原因,也提出了解決安全問題的幾點建議。
        總之物業管理存在的問題太多、太雜,積三十多年的詬病於一體,在短時間內很難改變現狀。但是只要改變觀念,立足於物權這個核心,改革掉一切阻礙物業管理市場經濟發展的束縛,頂層設計,高端立法,以法治理,政府強力推進,物業管理市場前景是較為廣闊的。

         

         

         

         

         

        (責任編輯:台湾物業網陳)
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